短炒物業成絕唱 房託基金抗逆強

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第一個炒爆的資產

商品短缺變過剩
過去十幾年，商品價格持續急漲，除了中國及新興市場需求崛起，美元持續弱勢外，另一個原因是投資需求急增。前兩個支持商品價格漲升的因素，早在兩日前已經開始減弱，以中國為首的新興市場需求下降，美滙在2011年5月見底回升，當時商品大好友如大摩、「商品大王」羅傑斯都話只是調整市，但商品大牛市在2011年步入尾聲。

黃金是最後一種沒落的商品，金價暴跌後，仍然有許多人認為只是調整，但情況又是否如此？金價由1550美元暴跌兩日，出現兩隻長腳，暴跌過後反彈至今，補回第二隻腳，但金價反彈開始乏力。

儘管全球央行買金作分散，散戶投資者瘋狂搶金亦反映市場的金飾需求，而過去幾年增長最快的投資需求卻未見明顯回升。據彭博數據，4月份全球交易所買賣產品的持金量大幅下跌7.1%，至2275.84噸，是2011年以來最低水平，整個金市蒸發了1081億美元。投資者在第一季從金市撤走102.3億美元，是2000年黃金大牛市以來最大規模的一次。

巴克萊一份報告指出，全球商品價格由年初開始持續下跌，近期金價暴跌亦影響一些基本金屬價格，對能源價格的影響較細。但是，巴克萊提出的一個論調是，商品已由短缺變成過剩。

一個牛市在狂歡中結束，維持多年的商品牛市在黃金暴跌後正式落幕，也可能是金融市場中第一個炒爆的資產類別。

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領匯愈刻薄 股東愈快樂

本報踢爆領匯（823）千方百計壓榨租戶，間接導致街市物價上升。

公屋街市原為服務基層而設，若物價比區外更貴，自然有人指罵業主無良。但對於股東，領匯的投資價值正在於物業盡其用。從這角度看，領匯愈「刻薄」，股東便愈快樂。

領匯今年股價升了三成半，在本港上市的九隻房託（REIT）之中，孳息率最低，只有3.3%，但近日股價繼續創新高。

投資者看好的最大理據，是房署過往的商業效益實在太低，領匯接手至今，雖已大幅提升，但再升空間仍然有。

正如公屋街市，過往本着服務基層原則，每年租金加幅跟公屋看齊，不時還會凍租甚至減租。但公屋居民的住屋負擔較輕，消費力其實一點不低，領匯接管後多次大幅加租，檔位仍然搶手，正反映過往的租金大大低估。

且看其他房託商場，像冠君（2778）朗豪坊及陽光（435）新都城，從一開始已商業化運營，管理和租金都是頂尖水平，再提升空間有限，潛力難跟領匯相提並論，難怪領匯的孳息率偏低，卻仍受到追捧。

領匯除了是全港最大的商場業主，很多人沒留意，它也是最大的車位業主，擁有逾8萬個車位，佔全港15%，但租金偏低，日租平均僅50元，月租約1800元，當中不少位於市區，低過市價逾半。

政府上月辣手打樓之後，資金轉炒車位，近日成交價動輒逾百萬元。這趨勢若持續，領匯8萬個車位的低估度將愈來愈大，也意味未釋放的潛力更大。但若大幅加租，難免又會招致輿論批評。

領匯今日公布中期業績，料有團體到場抗議。投資領匯的最大風險，可能是管理層如何一邊提升效益，為股東賺取最大回報，一邊頂住輿論壓力。假如做得成功，政府應該招攬他們當官。

若有一天，領匯不再受到批評，意味旗下物業已經用盡潛力，水平跟市場看齊，這也將是見頂之時。看領匯近日繼續惹火，相信離這一天還很遠。

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買債思維投資領匯

回顧8月份恒指膠着，垃圾股亂炒，績優股則獲追捧，但一批強勢股高息股則進行調整，踏入9月是適當時候增持或逢低吸納。本欄推介過的多隻房託，至今仍可取，尤其中低檔自由行對置富（778）特別有利，但對於對抗波動市況，領滙（823）至今仍是不二之選。
房託股是本欄愛股，在這類房託之中，領匯是資產質素較佳，又備受投資者接受。6月時公布的年度業績，截至3月底全年可分派收入總額29.22億元，按年增長18.9％，全年每基金單位分派129.52仙，按年增長17.3％。當時息率約4.2厘，是房託中息率最低，不過，業績卻反映領匯業務四平八穩，租金收入透明度較高。
領匯面對的一大問題，是如何擴大資產，既不能買地，注入房委會資產機會亦不大，故近年積極通過收購，買入非私人商場物業，並考慮收購工廈改建商場，這些均有利其長遠資產增值。其次，內地加碼再推自由行，對象為購買力較低的非戶藉居民，領匯旗下多屬大眾化商場，所以將最為受惠。
但說到底，買領匯最重要的一點是對其資產的信心，股價上升令股息回落至3.7厘，是否高處不寒？套用債券思維，領匯長期信用評級是A，資金追逐高質資產，只怕高處未算高，3.7厘息仍有收窄空間。本欄5月中推介至今，錄得升幅逾17％，一個月整固後再見新高，領匯可現價買入，或等回到20天線吸納。

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利用房託賺6厘息

筆者於今年5月中從《信報》網站中搜集了7隻在香港上市兼且以港元計價的房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）的資訊，綜合得出一些基本觀察：

領匯（823）是眾房託中的巨無霸：以700餘億元的市值，佔7隻房託總市值達64%，第二位的冠君只有158億元，佔14%，僅是領匯的22.5%。

領匯是唯一存溢價的房託：技術上而言，這「額外價值」或許反映其資產管理能力及前景（雖亦可能是超買），例如它近年優化部分商場兼增加租值（雖這亦引來一些批評），也開始轉換物業。同樣地，其市盈率亦最高，然而，這表示派息率也最低（不足4厘），無疑其股價最「硬淨」，抗跌力相對其他房託和恒生指數大。

其他房託各有不同市場範疇：有集中酒店市段、有商場和寫字樓，亦有內地房地產的，派息率皆明顯地高於領匯，有6厘左右。

股價低於資產淨值有正有負：先說負（折讓），可能表示資產價值未被充分發揮出來，正面來看，可以是萬一該房託要「散band」（假設不因挫敗或失誤等），單是賣掉資產已夠抵償股本「有凸」。

據此，我們可利用房託構建多個「息魔組合」，尤其適合一些注重穩定兼定期收入多於資產價升的投資者，或嫌購買實物找租客麻煩的。

假設擁有資金100萬元，先跟隨7隻房託的市值百分比分布資金，再把各房託分得的資金乘以其派息率，便得出從各房託的每年派息，加起來再除以100萬元，便是這組合的整體派息率：共帶來約4.7萬元利息，即是約4.7厘的息率，高於一般物業，甚至是把全部資金用作購買領匯。當然，沒有必要跟市值百分比作分布，若要回報達6厘左右，可組建另一組合。


即是說，拿着1000萬元的，買樓收租年約30萬元（可能還要交稅等），新組合則可有60萬元回報。

註：筆者持有房託。

每周一Web　永恆數學證明宇宙需有開始（http://www.technologyreview.com/blog/arxiv/27793/?p1=blogs）

鍾維傑

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領匯回落 趁機收集

港股已見超賣，部分嚴重超賣股份，觸發技術性反彈，毫不令人意外，但博反彈藝高人膽大，投資者宜量力而為。
儘管眼下入市應以防守性股份如公用股或高息股為主，但上周出現一個現象，就是這批股份逐批被沽，先有領匯（823）被基金套現，再有兩電一煤急挫，上周五再見港機（044）急挫，反映大部分資金都有獲利；但相對而言，這類股份在急跌過後，仍是較可取的投資對象。
今年領匯股價持續跑贏大市，在未套現前，今年股價上升7.6%，在平穩增長中交足回報，在其他股份變得便宜後，其估值無疑相對較貴，基金套現亦無可厚非。
事實上，上周領匯被基金套現，但賣方身份保持神秘；值得留意的是，市場有大量對沖基金願意接貨。
領匯是一隻備受爭議的房託股票，但撇開政治因素，在投資立場來說，管理層積極翻新物業及商場，在提高出租能力方面，卻一直有改善，出租率逾九成。
領匯在本港擁有22個商場，已完成資產提升，約七個項目有待政府審批，約18個項目正在規劃中，管理層的目標是，每個項目首年投資回報要達到15%；其次，領匯近年積極收購，先後在將軍澳作出收購。
28元水平吸納
領匯股價下跌，為投資者提供吸納機會。過去三年內，其股價周線圖只曾於去年9月底跌穿50周線，中長期走勢穩定，經過近期回落後，投資者可以在28元水平吸納；抱觀望態度的投資者，可等待領匯於6月初公布年度業績後，才決定是否買入。

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5月港股在4浪中橫行

3月底，當恒生指數移平線50天升越250天時，認為是牛市重臨的人士紛紛入市，但恒指卻由月初的20816點，反覆下跌到4月11日最低20035點，令好友飽受震倉之苦。

市場人士認為，恒指20000點凍過水，股市卻反覆上升，並以21094點收市，比上月上升539點，升幅2.62％。各分類指數以國企上升4.14％最多，紅籌、工商、地產三者都上升逾3％；金融上升2.47％；公用不升反微跌0.1％。

今年是壬年，壬是大江大海之水，辰屬龍又是水庫，今年是大水之年，今年3至4月陰天雨天比往年多，水為財，今年股市是否會因為游資太多而風生水起？踏進5月，港股是否會走出升跌未明的長期悶局？

活得最久方可勝

內地官員表現那怕是如何差劣，都不能批評，更不能嘲笑人民必須低眉順目，若你敢正視他們，官員會認為你是犯上和無禮，人民縱有不平，也不能對統治者怒目而視。維權人士自以為正義在手，爭取什麼權益，社會卻將你逮捕下獄，輕者判監禁三年五載，重者如劉曉波判十年八載。

誰笑到最後，誰就是勝利者。在極權國，七情六慾都必須接受監管，人民有冤情，不能呼大叫，金正日死了，你不哭得呼天喚地，你就是對領袖無情。

對於敢吃蛇蟲鼠蟻、說着廣州話的南蠻子，地方官員因為聽不懂廣州話，所以見廣州人指手劃腳，間中冷笑一聲，覺得被議論和嘲笑，心中不爽，於是下令電視台改用國語，卻遭廣州人「丟那媽，頂硬上」的反抗。

梁振英未正式上任特首，已經想在網絡上先推行23條，他是想鉗制市民之口，然後在他任內為23條立法。到時看他如何表演。

在中國就有不少禍國昏君和亂臣賊子，百姓看着丑類橫行，最佳例子是文革十年四人幫的表演，百姓不敢作聲，只相信誰活到最後，誰是勝利者。這是中國唯一的真理。大家發揮想像力，假設鄧小平比毛澤東先行逝世，中國的局面乃至世界的局面將會是怎樣？

歷史中岳飛和袁崇煥明明是忠臣，卻被判叛國罪處死，後來治者要維持穩定，於是就為他們平反，趙紫陽也是忠臣，這位總書記鬱鬱而死，因為他沒有李鵬長命，不過若干年後也會正式為他平反的，但大家要活得長命一點。

股市的長遠趨勢一定看漲，主要原因是通貨膨脹，好像恒生指數推出時基點是100，現在是再無法回到那個水平。土地是有限資源，人口卻不停增多，房價長遠是看漲，只能暫時打壓。其實地球的淡水，以及靠淡水維生的植物和動物是有限的，大家要有心理準備，各種食物的漲價比房價漲得更厲害。

股海無涯 贏錢佔少數

股票是上市公司的有價證券，股價升應是主要趨勢，但為何股民在股市賺不到錢？據報，2011年內地有5000萬個股票戶口，其中87％蝕錢，平均每戶蝕4萬元。

有美國研究顯示，股票投資者過去20年平均損失5％，透過基金投資股市者，平均一年蝕2.2％；自行投資的散戶，平均一年蝕1.3％，這尚未計各式交易費用。

那什麼人在股市中贏錢？從資金的流向可以找到一點線索。

波浪理論認為所有事物的發展，都是走着曲線而不是直線，多數股市走勢評論員都持着非黑即白的思維。試問恒指在年底真能升上25000點嗎？若不升反跌，投資者如何打算？

為何市場人士總愛聽假大空大師和專家的預測，而不願意順勢操作，這其實是多數投資者在股市中輸錢的原因之一。

讀者若有剪存筆者的文章，就知道筆者對恒指波浪走勢判斷很少出錯，不似某些數浪者不停將浪段的名稱改來改去，數浪數對時沾沾自喜，數錯時隻字不提。

恒生指數由歷史高峰31958點，大跌到10676點，是熊一；反彈到24988點，是熊二；再下跌到16170點，是熊三的ⓐ浪。

目前是熊三的ⓑ浪反彈，波浪具體劃分：16170點上升到20272點是（a）浪，下跌到17657點是（b）浪，而升上19242點是（c）浪中的1浪，回到17821是2浪，再升上21760是3浪，之後是4浪橫行。其中浪a是20522，浪b是21638、浪c是20035，而升上21385是浪d，之後浪e回落考驗20000點的支持。

港股5月走勢或者逃不出五窮六絕的魔咒，不過投資者想獲利，應盡量少點偏見，在策略上盡量做到順勢而行。

在5月恒指重要的支持是250天移平線，目前在20500點，如能守住，應有5浪上升；如果失守，即重蹈五窮六絕七翻身的覆轍。

投資策略是升近21500高沽，跌近20500低買，如果嫌波幅小，索性放假算了。

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