上期提及REIT(房地產信託基金)的形式，今期再談REIT的風險。
REIT本身可以起到分散風險的作用，原因是REIT持有不同的商場及房地產，內裡項目的租務合約到期日子不盡相同，而租戶類別也多元化。不過，讀者要留意，市場上並不是每隻REIT都具相同的投資價值，而風險回報也各異。基本上，投資者需要留意最少以下三項地方：
(一)房地產組合：REIT主要投資項目為房地產，例如購物中心、商業樓宇、服務式住宅及酒店等，所以相關房地產的質素及由該些房地產所產生的收入極為重要。讀者要留神，有些發展商將最優質的房地產保留，但將二、三線的房地產注入REIT，所以REIT內 未必是最賺錢的商場或商用樓宇。這樣做，發展商固然可套現，但小投資者買入REIT後，REIT價格缺乏上升動力，甚或要蝕錢收場。
(二)特別財務安排：有些REIT的條文規定，發展商或主要股東可以暫時不收取第一期股息，從而增加小股東初期收取股息的金額；或發展商利用利率掉期合約(interest rate swap)，減低上市初期債務利息方面的支出。可是，這些財技的運用，只是將公司的帳目如現金流狀況及財政安排變得亮麗一點，但REIT的實際狀況並沒有改變，所以，當這些財技過去之後，REIT會否因為面對激烈的競爭，而令到股東收取的股息減少，實在是一個值得思考的問題。
(三)會計準則：在香港，REIT除稅後的可派發利潤九成須以股息形式派發給REIT的持有人，而這些可派發利潤不包括一些非現金流或非營運項目所產生的利潤。舉個例子，在會計準則下，物業重新估值而錄得的溢利，是帳面的溢利，並不是透過現金流或營運而產生的真正收益，所以這些利潤並不會派發給REIT持有人。
筆者希望透過這兩期的文章，幫助讀者認識及了解REIT。正如股票一樣，每隻REIT都有其個別風險的地方，投資者在投資前應細閱有關的上市文件及資料。
《轉載自都市日報》
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