東驥2009投資群英會剛於上周六舉行。雖然目前環球經濟已陷入衰退，股市仍然牛熊難分，但投資群英會竟全場爆滿、座無虛席；筆者對此也感到欣喜，亦可見投資者在零息環境下，很希望為手上資金尋出路。
講座中很榮幸邀得宏信環球投資大中華區基金分銷業務高級經理林長青先生、Man Investments（Hong Kong）Ltd聯席董事袁兆豐先生，以及先機環球基金（亞太）有限公司執行董事馮芷賢小姐，分析亞太區、另類投資和新興市場債券的投資機會。
筆者亦為聽眾詳談在零息寒冬下，如何尋找資金「烏托邦」，亦分析2009年三大投資陷阱。此外，亦邀得內地四大基金之一長城基金的策略分析師于雷博士，談及2009年A股市場的投資策略及資產配置。筆者好友、著名地產評論家王文彥先生，則為香港樓市前景作出精闢的分析。
由於近日身邊頗多朋友談及香港樓市，故今天先與讀者分享王兄的卓見。至於講座中其他內容，筆者則會輯錄成精華節錄，有興趣的讀者可致電2232 5800查詢。
跌市需時二至三年
雖 然香港樓價已跌近三成，但王兄認為目前並未見底。以歷史數據來看，一般香港樓市跌市需時約二至三年，跌幅至少也有45%。上一個跌市尤其厲害，足足需要經 歷六年時間【圖】。今次跌市由去年3、4月才開始，部分屋苑由5至8月才開始轉淡。去年12月24日是樓市的一個轉捩點，以太古城為例，由去年年初至12 月中，樓價只跌了約8%，但自12月24日起便插水式下跌，由高位計足足跌了三成。其他中下價樓由高位起計已跌25至30%，豪宅則跌了近四成。
1997 年金融風暴只影響亞洲區，當時香港仍然有中國大陸支持。而今次我們所面對的是全球金融危機，亦是1929年大蕭條以來最大的經濟衰退，影響定必更大。不 過，今次香港經濟基調比1997年較穩健。當時香港雖然繁榮，但存在很多泡沫，今次則沒有。話雖如此，是次跌市應會比1981至84年的跌市更大，當時香 港樓價跌了近45%。至於這次跌市，王兄估計中下價樓將跌50%，而豪宅將跌60%。而之前過分炒作的豪宅如凱旋門、倚巒等，跌幅將會遠遠高於中下價樓。 以2007年樓價計算，中下價樓回報達5厘，而部分豪宅回報只有1厘。
以跌幅來看，樓市難言見底，以時間來看亦然。金融海嘯由10月開始才 真正發揮威力，部分樓價於7月見頂，到現在只經歷了七個月。跟股市一樣，樓市也會有反彈，當裂口式下跌後可能出現反彈，但只是大跌小漲，而非見底回升。除 樓價外，最近成交也有所回升，與兩個月前相比，成交增多近二至三成。事實上，買家亦有不同程度的樂觀，較樂觀者已開始入市。一些人覺得跌了三成價錢吸引， 但跌三成時入市的投資者，很大可能將來看着樓價再多跌二成。
樓價恐呈L形走勢
有 耐性的投資者可等到樓價超吸引（如跌五成時）才入市，風險較小。目前還有很多不明朗因素影響實體經濟，例如出口下滑、失業率上升、以及企業盈利差於預期 等。而且「樓花撻訂」的情況暫時只集中於散戶，但將來可能有大型機構投資者「撻訂」，到時人心虛怯，樓價勢必再下滑。至於今年是否入市時機？王兄認為，投 資者可再稍等，而真正用家則可考慮，因買樓自住後便不用交租，租金一年5%，兩年便10%，且交易成本如釐印稅亦有不同計法。總的來說，今年並非入市良 機，因樓價應不會出現V型反彈，最多也只是U形，而更大可能的是L形。投資者可留意幾個因素如失業率、「撻訂」情況、破產數字等。若這些數字升至高水平， 屆時樓市可能差不多見底。另外，王兄亦認為，基金及股票未來的升幅，應將較樓價大。
筆者同意王兄的觀點，認為樓市跌幅仍相對少，現在並非投資樓市的良機；相比之下，高息債券的投資潛力更大，而股票及商品亦可在波動市中逢低吸納。若投資者想在波動市中進一步掌握市場脈搏、抓緊每一個投資機會，可訂閱東驥「財經直通車」服務，有興趣者可致電上述查詢。
《轉載自信報財經新聞》
